07. Nov. 2005
Prüfung und Anfechtung der Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht
von RAuN Franz Pieper, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Minden - Der Wohnungseigentumsverwalter ist gesetzlich verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Kostenabrechnung aufzustellen. Wie diese Abrechnung aussehen muss, regelt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung hat Mindestkriterien für Form und Inhalt der Abrechnung entwickelt. Danach muss die Abrechnung die Gesamteinnahmen und -ausgaben enthalten, aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein und aus Einzel-/Gesamtabrechnung bestehen. Sie muss den Saldo angeben, der aus den auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kosten und den vom Eigentümer tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen gebildet wird. Außerdem muss die Abrechnung einen Status enthalten, der die Entwicklung des Bankkontos der Gemeinschaft vom Anfangsbestand per 01.01. bis zum Endbestand per 31.12. des Abrechnungsjahres darlegt. Schließlich muss die Abrechnung die Entwicklung der Rücklagen und die Form ihrer Anlagen erkennen lassen.
Die Eigentümergemeinschaft hat als Vertragspartnerin des Wohnungseigentumsverwalters Anspruch darauf, dass der Verwalter alle erforderlichen Auskünfte zur Abrechnung erteilt. Der einzelne Wohnungseigentümer besitzt (zunächst) keinen individuellen Auskunftsanspruch. Er kann seine Fragen innerhalb der Eigentümerversammlung stellen. Außerhalb der Versammlung ist der Verwalter nicht verpflichtet, jederzeit die gewünschten Auskünfte zu erteilen.
Ein individueller Auskunftsanspruch des einzelnen Eigentümers entsteht erst dann, wenn die Gemeinschaft von ihren Auskunftsrechten keinen Gebrauch macht. Voraussetzung ist, dass der einzelne Wohnungseigentümer zuvor vergeblich verlangt hat, dass sein Auskunftsbegehren auf die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung gesetzt wird. Wird das Auskunftsverlangen zum Gegenstand der Versammlung gemacht, gibt die Versammlung dem jedoch nicht statt und verzichtet sie somit auf ihr Auskunftsrecht, hat der einzelne Eigentümer einen individuellen Anspruch auf Auskunft. Außerdem geht der Auskunftsanspruch nicht unter, wenn die Jahresabrechnung bereits beschlossen wurde. Deswegen können auch nach bestandskräftiger Beschlussfassung noch Auskunftsansprüche geltend gemacht werden.
Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, beim Verwalter die Belege und sämtliche Einzelabrechnungen einzusehen. Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers umfasst auch das Recht, Kopien im Büro des Verwalters fertigen zu dürfen. Der Verwalter kann den Eigentümer auffordern, zuvor die Unterlagen näher zu bezeichnen, die er einsehen will. Wenn der Verwalter seinen Sitz am Verwaltungsobjekt hat, sind die Belege in seinem Büro zu präsentieren. Was zu geschehen hat, wenn der Geschäftssitz des Verwalters außerhalb liegt, ist in der Rechtsprechung umstritten. Nach einer Meinung ist das Büro und damit der Geschäftssitz des Verwalters maßgeblich, weil er hier überwiegend seine Auf-gaben zu erfüllen hat. Nach anderer Auffassung soll die Präsentationspflicht am Ort des Verwaltungssitzes nur dann nicht gegeben sein, wenn der Sitz des Verwalters von der Wohnanlage weit entfernt liegt.
Besonderheiten können auftreten, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist. Für den Bereich des Mietrechts wird teilweise in der Rechtsprechung eine Belegpräsentation am Ort der Mietsache verlangt. Hierbei muss man aber berücksichtigen, dass der Mieter keine weitergehenden Rechte haben kann, als der Wohnungseigentümer selbst. Der Mieter leitet seine Rechte nur vom vermietenden Wohnungseigentümer ab, wonach auch für den Mieter das Recht zur Belegeinsicht in der Regel nur am Ort der Verwaltung wahrgenommen werden kann.
Die gesamte Problematik lässt sich dadurch entschärfen, dass gewünschte Belege als Kopien versandt werden. Allerdings kann der Verwalter die Versendung verweigern, wenn dies für ihn einen unverhältnismäßigen Aufwand verursachen würde. Korrespondierend mit dem Recht des Verwalters, Belegkopien zurückweisen zu dürfen, besteht auch ein Recht des vermietenden Wohnungseigentümers, die Zusendung von Kopien ebenfalls zu verweigern, wenn hiermit unverhältnismäßige Kosten verbunden wären. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass dem Verwalter auch Kosten bei der Belegeinsicht des Wohnungseigentümers in den Büroräumen des Verwalters entstehen, die nicht erstattungsfähig sind. Fertigt der Verwalter die gewünschten Kopien, hat er einen Kostenerstattungsanspruch.
Ist die Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, kann dieser Beschluss innerhalb 1 Monats seit der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden. Die Frist beginnt ohne Rücksicht auf die Kenntnis des einzelnen Eigentümers vom Inhalt des Beschlusses ab dem Tag der Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist also gehalten, das Versammlungsprotokoll zeitnah zu erstellen. Geschieht dies nicht, ist der anfechtende Eigentümer berechtigt, zunächst pauschal alle Beschlüsse anzufechten.
Der anfechtende Eigentümer muss stets prüfen, ob er die gesamte Jahresabrechnung oder nur einzelne Posten anfechten will. Hiervon sind die Verfahrenskosten und der Umfang der gerichtlichen Überprüfung abhängig. Der Umfang der Anfechtung folgt in aller Regel aus dem gestellten Antrag. Ist die Anfechtung im Antrag beschränkt, kann der anfechtende Eigentümer nach Ablauf der Anfechtungsfrist seine Anfechtung aber nicht mehr auf weitere Posten erstrecken. Stellt das Gericht Abrechnungsfehler fest, ist die Jahresabrechnung ganz oder teilweise aufzuheben und von der Gemeinschaft nach entsprechender Korrektur des Verwalters neu zu beschließen. Nach der Rechtsprechung kann sogar der Wohnungseigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechten, der diesem Beschluss in der Eigentümerversammlung selbst zugestimmt hat.
Zuständig für die gerichtliche Anfechtung ist das örtliche Amtsgericht, Abteilung für Wohnungseigentumssachen. Das Gesetz definiert 4 Rechtsbereiche, die dieser Abteilung übertragen sind. Dazu gehören Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander aus dem Gemeinschaftsverhältnis, Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter aus dem Gemeinschaftsverhältnis, Anträge auf Bestellung eines Verwalters sowie die erwähnte rechtliche Überprüfung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Das Gericht hat von Amts wegen die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die geeignet erscheinenden Beweise aufzunehmen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Bei lediglich formellen Mängeln der Beschlussfassung prüft das Gericht ob davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch so gefasst worden wäre, wenn die formellen Mängel nicht vorgelegen hätten. Dann bleibt der Beschluss wirksam und wird nicht vom Gericht aufgehoben.
Alte und neue Bundesregierung planen, das Wohnungseigentumsgesetz zu reformieren. Das Gerichtsverfahren soll der Zivilprozessordnung unterworfen werden. Dadurch würde auch der erwähnte Amtsermittlungsgrundsatz aufgehoben. Das Gericht hät-te nur noch das zu berücksichtigen, was von den Verfahrensbeteiligten schriftlich vorgetragen wird. Soweit es die Zwangsvollstreckung an-geht, sieht die Re-form vor, dass die fälligen Zahlungsansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Wohnungseigentümer, dessen Einheit zwangsverwaltet wird, in der Rangordnung der Rechte auf Befriedigung nach vorne rücken.