01. April 2007
Die neue Macht der Mehrheit
Das neue Wohnungseigentumsrecht macht vieles leichter
von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Franz Pieper
Minden - Der Gesetzgeber hat das Wohnungseigentumsrecht reformiert. Die Neufassung des WEG wird in wenigen Monaten (ver-mutlich 01.06. oder 01.07.2007) in Kraft treten. Die Neuregelung enthält wesentliche Änderungen, die auch neue Pflichten und Aufgaben für den Verwalter nach sich ziehen. Auf vielfachen Wunsch möchten wir einige wichtige Neuerungen kurz vorstellen:
Der Gesetzgeber hat die Beschlusskompetenz der Wohnungs-eigentümergemeinschaft stark erweitert. Wo früher nur einstimmige Vereinbarungen möglich waren, reicht jetzt Stimmenmehrheit. Nach § 21 Abs. 7 können die Wohnungseigentümer die Art und Weise von Zahlungen, ihre Fälligkeit, die Folgen des Verzuges sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
Ausgehend von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2005 zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelt § 10 Abs. 6 WEGn. F. (= neue Fassung):
"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen."
Zu beachten ist, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht in vollem Umfang rechtsfähig ist. Sie ist keine juristische Person. Rechtsfähigkeit besteht also nur "im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums". Das bedeutet konsequenterweise, dass jetzt ein Bankkonto unmittelbar für die Gemeinschaft angelegt werden kann, die dann selbst alleinige Inhaberin ist. Die Einrichtung eines Treuhandkontos auf den Namen des Verwalters etc. wird daher künftig entbehrlich. Die Wahl des Namens gibt § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG n. F. vor: "Wohnungseigentümergemein-schaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemein-schaftlichen Grundstücks.
Korrespondierend dazu passt das Gesetz in § 27 WEG n. F. die Befugnisse und Pflichten des Verwalters an und regelt wesentliche Ände-run-gen:
- Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regelt § 27, der künftig die Kardinalpflichten des Verwalters enthält, die weder durch Verein-ba-rung noch durch Mehrheitsbeschluss abdingbar sind. § 27 Abs. 1 beschreibt diverse Aufgabenbereiche, die das Innenverhältnis zwi-schen Hausverwaltung und Eigentümern bzw. Gemeinschaft der Woh--nungs-eigentümer betreffen. § 27 Abs. 2 und 3 regeln diverse Fallge-staltungen, die das Außenverhältnis betreffen und in denen der Ver-walter berechtigt ist, als Vertreter aller Eigentümer bzw. als Vertreter der Gemeinschaft aller Eigentümer aufzutreten. Im Übrigen bleiben grundsätzlich die Eigentümer entscheidungsbefugt.
- Nach Begründung von Wohnungseigentum darf der erste Verwalter höchstens 3 Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 1).
- Für die Einberufung der Eigentümerversammlung gilt künftig eine 2-wöchige Einberufungsfrist (§ 24 Abs. 4).
- Die Eigentümergemeinschaft muss künftig durch Mehrheitsbeschluss auf Vorrat einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen (§ 45 Abs. 2). Dies ist eine zwingende Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie soll dem Gericht ermöglichen, in einem etwaigen Rechtsstreit, in dem die Zustellung an den Verwalter wegen Interessenkollision oder aus sonstigen Gründen nicht in Betracht kommt, ohne Zeitverlust die Zustellung an den Ersatzzustellungsvertreter anordnen kann. Ein solcher ist auch dann zu bestellen, wenn es keinen Verwalter gibt.
- Der Verwalter hat eine Beschlusssammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 und 8). Darin sind Wortlaut, Ort und Datum der Versammlung bzw. Verkündung aller Beschlüsse aufzunehmen, die in der Versammlung bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst wurden. Ebenso ist die Urteilsformel gerichtlicher Entscheidungen in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Beschlüsse und Urteile sind fortlaufend ei-zutragen und durchzunummerieren. Anfechtung oder Aufhebungen sind anzumerken.
- Es liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Abberufung des Ver-wal-ters vor, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt (§ 26 Abs. 1 Satz 4).
Weitere - jedoch abdingbare - Pflichten des Verwalters ergeben sich aus § 27 Abs. 5 und 6 sowie aus § 28 WEG n. F.
Zur Fälligkeit des Wohngeldes schweigt das Gesetz. Die Erhebung von Monatsbeträgen entspricht der regelmäßigen Praxis. Um aber säu-mi-gen Wohnungseigentümer besser beikommen zu können, kann die Ge-meinschaft zukünftig Vorfälligkeitsregelungen und Verfallklauseln be-schließen, die einen säumigen Zahler verpflichten, das gesamte Jahreshausgeld in einer Summe zu entrichten.
Auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten kann die Gemeinschaft nach der Neuregelung beschließen (§ 16 Abs. 3), auch wenn dies von der gesetzlichen Vorgabe oder einer Vorgabe in der Gemeinschaftsordnung abweicht. Eine solche Änderung des Ver-teilungsschlüssels war nach alter Rechtslage bekanntlich nicht möglich.