29. Nov. 2005
Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
© RAuN Franz Pieper
Der BGH hat durch Beschluss vom 02.06.2005 (V ZB 32/05) die Wohnungseigentümergemeinschaft für rechtsfähig erklärt, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Der Verband der Wohnungseigentümer ist Träger des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümer einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten und unabhängig von einem Wechsel in der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sind nicht Teil des Vermögens des rechtsfähigen Verbandes. Dies verbleibt ausschließlich in der Hand der Miteigentümer. Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist auf Teilbereiche des Rechtsverkehrs beschränkt, in denen die Eigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeischaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen.
Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit hat praktische Vorteile und trägt der Eigenständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechnung. Die Eigentümergemeinschaft ist grundbuchfähig, so dass ihre Eintragung als Gläubiger einer Zwangshypothek möglich ist. Insoweit sind gemeinschaftliche Forderungen (z. B. gegen säumige Hausgeldzahler) einfacher durchzusetzen. Allerdings wird auch das Haftungs-system gegenüber dritten Vertragspartnern verändert. Bisher hafteten alle Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch. Jetzt haftet der Verband als rechtsfähiges Gebilde mit seinem Verwaltungsvermögen. Die gesamt-schuldnerische Haf-tung der einzelnen Wohnungseigentümer entfällt. Ver-tragspartner der Wohnungseigentümer (z. B. Versorgungsunternehmen, Handwerker etc.) können sich nicht mehr mit ihren Geldforderungen gezielt an einzelne Wohnungseigentümer wenden, sondern nur (noch) an das Gemeinschaftsvermögen der WEG. Abzuwarten bleibt, ob sich die Vertrags-partner der Wohnungseigentümer wegen ihrer Ansprüche ohne weiteres mit der Beschränkung des Zugriffs auf das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft abfinden werden. Jedenfalls werden sie künftig die Bonität ihrer Kunden sehr genau überprüfen.